Собственники квартир: права и обязанности.

Юрист Пантюшов О.В. г. Москва.

http://www.jurisprudential.narod.ru

Новый Жилищный кодекс РФ установил много новых правил, в том числе, регулирующих права и обязанности собственников квартир. Ст.36 ЖК РФ устанавливает: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Как видно, достаточно широкий перечень объектов права собственности. Однако, провозгласить в законе одно, а реально передать в собственность - другое. Например, для оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, требуется подготовить землеустроительное дело - провести межевание земельного участка и согласовать внешние границы, поставить земельный участок на кадастровый учет в кадастровой палате и получить свидетельство о праве собственности в управлении федеральной регистрационной службы. В Москве это очень трудновыполнимая (почти невозможная) задача на сегодняшний день.

Обязанность по формированию земельного участка возлагается на органы местного самоуправления при наличии волеизъявления общего собрания собственников квартир. Согласно ст.16 закона «О введение в действие ЖК РФ»: «В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления».

Если земельный участок сформирован - задача упрощается. Относительно подвалов и нежилых помещений. Часто на первых этажах домов размещаются магазины и т.п. Владельцы арендуют данные площади или являются собственниками, что реже. Как решать вопрос в этой ситуации? Т.к. только собственник вправе распоряжаться имуществом в силу ст.209 ГК РФ, в том числе и сдавать в аренду, то договоры аренды должны быть перезаключены с новым собственником. Расторгнуть договор аренды новый собственник не имеет права. Т.к. согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество, не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

Нужно учитывать, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации - ст.131 ГК РФ. Значит, сначала необходимо зарегистрировать возникшее право собственности на нежилые помещения в жилом доме. Только после этого станет возможным осуществлять правомочия собственников, вытекающие из ст.209 ГК РФ. Понятно для этого нужно затратить определенные усилия. Кроме того, механизм такой регистрации четко не установлен. ЖК РФ провозгласил новые права, но механизма проведения в жизнь не установлено должным образом ни в ЖК РФ, ни в иных нормативных актах. Госпошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном жилом доме составляет 50 рублей. Такие правила введены с 01.02.06г. изменениями, внесенными в ст.333.31 НК РФ.

Собственникам предоставлены не только новые права, но и возложены новые обязанности. Ст.39 ЖК РФ: «1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации». Постановление Правительства РФ доме о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме пока не принято.

Данные обязанности вытекают из общего смысла собственности. Ст.210 ГК РФ: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества...». Иначе говоря - собственность обязывает.

Реализацию установленных законом полномочий собственников квартир осуществляет общее собрание собственников квартир. ЖК РФ возлагает на собственников квартир обязанность проведения общего собрания.

«1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме» - п.1ст.45 ЖК РФ.

Негативные последствия неисполнения данной обязанности прямо не установлены законом. По-видимому, закон исходит из того, что собственники сами заинтересованы в проведении собрания, с целью решения различных вопросов по управлению жилым домом. Т.к. согласно п.1 ст.44 ЖК РФ: «1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом».

Ст.44 ЖК РФ прописывает компетенцию данного органа управления: «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Одной из задач общего собрания собственников квартир, как видно, является выбор формы управления жилым домом. В настоящее время, это делают ДЭЗы, РЭУ. Это государственные унитарные предприятия (ГУПы). Качество обслуживания не всегда устраивает жильцов. Поэтому, законодатель решил разрушить монополию данных ГУПов путем допуска к управлению жилыми домами частных управляющих организаций. Общее собрание собственников квартир и должно сделать выбор - оставаться под управлением ДЭЗов или выбрать частника.

Следует отметить, что в доме может быть организовано ТСЖ - товарищество собственников жилья. Если это сделано, то управлять домом может непосредственно ТСЖ. Вместе с тем, нужно учитывать, что если собственники не воспользуются предоставленным правом выбора способа управления, то наступают следующие последствия установленные ст.18 закона «О введении в действие ЖК РФ: «Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа

управления многоквартирным домом не было реализовано».

В течение 10 дней после проведения конкурса орган местного самоуправления уведомляет собственников о выборе управляющей компании

Если собственники квартир не воспользуются своим правом по выбору способа управления жилым домом, то одно из последствий состоит в том, что управляющая компания будет выбрана без участия собственников квартир. Это станет возможно после 01.01.07г., как было указано. Органы местного самоуправления будут обязаны провести открытый конкурс среди управляющих компаний. Общие правила проведения открытого конкурса установлены в Гражданском кодексе РФ. П.3 ст.1057 ГК РФ: «3. Публичный конкурс может быть открытым, когда предложение организатора конкурса принять в нем участие обращено ко всем желающим путем объявления в печати или иных средствах массовой информации...». Порядок проведения конкурса по отбору управляющей компании должен быть более конкретно установлен Постановлением Правительства РФ.

Открытый конкурс может быть обусловлен предварительной квалификацией его участников, когда организатором конкурса проводится предварительный отбор лиц, пожелавших принять в нем участие. Вероятно, конкурс по отбору управляющей компанией должен быть с предварительной квалификацией. Победитель конкурса, предложивший лучшие условия управления (по мнению органа местного самоуправления) получит право на заключение договора на обслуживание жилого дома.

В этом случае собственники помещений в многоквартирном доме будут обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного открытого конкурса, что указано п.5 ст.161 ЖК РФ. Непосредственное заключение договора будет возлагаться на уполномоченных общим собранием представителей собственников квартир.

Договор заключается не более чем на один год, т.к. через год муниципалитет обязан созвать общее собрание собственников квартир с целью решения вопроса о выборе способа управления. Т.е. первоначальный конкурс не исключает право собственников на ежегодный выбор способа управления. Однако, любой собственник вправе обратиться в суд с иском обязать муниципалитет выбрать управляющую компанию по конкурсу - п.7 ст.161 ЖК РФ.

П.2 ст.161 ЖК РФ предоставляет три варианта управления жилым домом: «1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией».

В соответствии с п.1 ст.161 ЖК РФ: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».

Способ управления может быть в любое время изменен по решению общего собрания собственников. Вместе с тем, т.к. данное право может быть реализовано только по решению общего собрания, то реально изменить вид управления можно не чаще одного раза в год. Это следует из установленной законом очередности проведения общего собрания.

Нужно также учитывать право собственников на проведение внеочередного собрания по инициативе любого из собственников. П.2 ст.45 ЖК РФ: «Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников».

Значит, способ управления может быть изменен чаще, чем раз в год при условии проведения внеочередного собрания собственников. До проведения общего собрания должны быть утверждены вопросы, которые будут обсуждаться на собрании - повестка общего собрания. Т.к. «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания» - п.2 ст.46 ЖК РФ. Кворум общего собрания - простое большинство голосов - 50% + 1.

ЖК РФ назвал общее собрание собственников органом управления жилым домом, но не установил, как будут решаться вопросы в промежутках между собраниями. Понятно, что по каждому вопросу проводить общее собрание нецелесообразно и неудобно по многим причинам. Поэтому, непосредственное управление жилым домом собственниками квартир практически невыполнимо. Декларативная правовая норма. Управлять домом реально могут ТСЖ, ЖСК или управляющая компания.