Емельянова Ксения Игоревна
Юрист ООО «ФК «Фарммедсервис»
yemelyanova@fms.sochi.ru

Несмотря на то, что статей, монографий, разъяснений, публикаций и другой, не менее полезной информации, связанной с арендой, в изданиях, на форумах, в справочных системах достаточно, количество вопросов говорит о том, что обозначенная тема актуальна и требует дополнительного анализа и пояснений.

Необходимо отметить, что многие статьи ГК РФ, регулирующие договоры аренды, устанавливающие порядок их заключения и исполнения сторонами принятых на себя обязательств, а также ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение таких обязательств, содержат в тексте своем ссылку «если иное не предусмотрено самим договором». Грамотный юрист, составляя и рекомендуя к заключению договор аренды, учтет эти особенности, и в каждом конкретном случае будет внимательно анализировать нормы ГК РФ и выгодно применять их для своего работодателя, увеличивая тем самым свой взнос в корпоративное право, а параллельно и свой оклад и премиальные.

В данной монографии учитывается позиция для заключения договора аренды с двух позиций – с позиции арендодателя и арендатора.

1. Предварительные действия

Прежде чем приступать к изучению или составлению текста договора, должны быть надлежащим образом проверены и подтверждены права контрагента – предоставлены копии:

1. Свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
2. Свидетельства о постановке на налоговый учет.
3. Свидетельства о праве собственности на объект, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственникам, либо уполномоченным на то лицам (ст. 608 ГК РФ).
4. Если известно, что контрагент, подписывающее договор, действует на основании устава, копия устава.
5. Если известно, что контрагент, подписывающее договор, действует на основании доверенности – копия доверенности (в тексте доверенности обращать внимание на срок ее действия и полномочия на подписание договора) с приложением копии документа, удостоверяющий личность лица. Договор, подписанный неуполномоченным лицом, в силу ст. 174 ГК РФ может быть признан судом недействительным.

Требовать предоставление данных документов вы имеете полное право – в соответствии с Постановлением Правительства от 05.12.1991г. No 35 (в редакции от 03.10.2002г. No731) «О перечне сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну» и Федеральным Законом РФ от 29.07.2004 г. No 98-ФЗ «О коммерческой тайне», в число последних включены: учредительные документы и устав, документы, дающие право заниматься предпринимательской деятельностью. Отказ контрагента от предоставления указанных документов должно вам насторожить.

Итак, документы были представлены, вы их внимательно изучили, следующий шаг – составление и анализ текста договора.

 

2. Наименование договора, место и дата его заключения

Наименование, место и дата заключения договора являются его необходимыми атрибутами.

Наименование договора не только указывает на его вид, но и индивидуализирует сам договор, а тем более облегчает его толкование, особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора.

Подписание договора без указания места его заключения или с открытой датой должно быть исключено, поскольку включение в последующем в его текст различных данных о дате и месте заключения договора при определенных обстоятельствах может свидетельствовать о заключении различных договоров. Легко прогнозируема в данном случае ситуация, когда недобросовестная сторона, получив исполнение по одному договору, может потребовать исполнения обязательств и по другому экземпляру того же договора, содержащего иные сведения о дате и (или) месте заключения договора.

Место заключения договора существенно для решения некоторых других вопросов, например в соответствии со ст.ст. 35 и 36 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика. Иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора. Грамотный юрист должен быть готов и к такому повороту событий.

 

2. Стороны договора

1. Арендодатель.

ГК РФ в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.

Но существует сложность сдачи имущества в аренду не прямыми собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения.

С коммерческими или некоммерческими организациями все более – менее просто, при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества выстраивается более сложная система правоотношений. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 10.02.1994 г. N 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» от имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28.07.1998 г. N 774-Р то есть, как правило, на конкурсной основе.

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (при этом необходимо иметь ввиду, что в силу п. 4 Указа Президента РФ от 14.10.1992 г. N 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, а в остальных случаях нужно получить согласие собственника), а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти.

Бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, т.к. сдаваемое в аренду имущество числиться у них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения на местах. Однако в соответствии со ст. 39 Закона РФ «Об образовании» от 10.07.1992 г. образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество.

Между тем следует иметь в виду, что если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений.

Необходимо отметить, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02. 2001 г. No 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23).

2. Арендатор. ГК РФ не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Применительно к аренде нежилых помещений ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.

 

3. Существенные условия договора

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Несогласованность сторонами существенных условий договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) может породить предъявление иска о признании договора незаключенным, При этом понятие «существенные условия договора» определено в том же пункте как «условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Данное основание признания договора незаключенным весьма часто встречается на практике, особенно в отношении договоров аренды. Связано это, прежде всего, с более строгими, по сравнению с иными договорами, требованиями законодателя к определенности предмета договора (статьи 554, пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

1. Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово «другие», законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и «морального» износа. Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды нежилого помещения условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

2. Цена договора. В целях недопущения неправильного толкования договора необходимо во всех экземплярах договора цифрами и прописью указывать его цену, т.е. размер и сроки внесения арендной платы. В целях исключения возможных финансовых потерь, цену договора целесообразно определять в размере, эквивалентном на момент исполнения договора определенной сумме в иностранной валюте, обладающей устойчивым курсом. Данное условие можно изложить следующим образом: « размер арендной платы за один квадратный метр помещения составляет 35 (Тридцать пять) условных единиц. Одна условная единица приравнивается к одному доллару США. Арендная плата выплачивается в рублях по курсу доллара США, устанавливаемому Центральным Банком Российской Федерации на день каждого платежа».

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Добавим, что арендная плата может рассчитываться как минимум двумя способами:

- с учетом коммунальных расходов, то есть когда арендной платой покрываются все расходы арендодателя, включая "коммуналку";

- без учета стоимости коммунальных услуг, то есть арендная плата покрывает амортизацию, налог на имущество, земельные платежи и прочие расходы, которые арендодатель как собственник несет по сдаваемому в аренду имуществу.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Как подчеркивает Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 11.01.2002 г. No 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Но если в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг, рассчитываемых ежемесячно либо по факту потребления арендатором, либо другим обоснованным способом, изменение размера арендной платы не будет противоречить ГК РФ.

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.

К числу основных услуг относятся:

- электроснабжение;

- снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);

- водоснабжение и канализация;

- газоснабжение.

Подробный перечень услуг коммунального хозяйства как вида деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.

Говоря о прочих услугах, которые также можно отнести к коммунальным, следует выделить следующие:

- уборка и вывоз снега, мусора и других нечистот;

- дезинфекция и дератизация, истребление грызунов, разных насекомых, а также газация складов;

- противопожарные мероприятия;

- очистка и благоустройство прилегающих к учреждению территорий, улиц;

- стирка спецодежды, ковровых покрытий, штор, скатертей, салфеток, полотенец, других предметов мягкого инвентаря, а также мягкой мебели;

- очистка дымоходов; натирка полов, оклейка и мытье окон;

- техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования, кондиционеров, электроосветительной, отопительной, водопроводной, канализационной систем, установленных в зданиях и помещениях;

- содержание водостоков;

- проведение энергетических обследований и паспортизаций, метрологических проверок объектов коммунального хозяйства.

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются тем же порядком услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

Рассмотрим все возможные варианты взаимоотношений сторон в договоре аренды по оплате коммунальных услуг.

Итак, коммунальные услуги и услуги связи по договорам аренды помещений (зданий, сооружений) могут оплачиваться следующими способами.

Вариант 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Арендатором самостоятельно заключаются соответствующие договоры с организациями, снабжающими арендованное имущество электроэнергией, водой, теплом, с оператором связи и т.д. Отметим, что указанный способ используется сторонами редко. Это происходит, прежде всего, из-за сложностей, связанных именно с перезаключением договоров со стороны энергоснабжающих и прочих организаций, оказывающих коммунальные услуги. В то же время такой способ может применяться в тех случаях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен Гражданским кодексом РФ. Порядок энергоснабжения регулируется §6 гл.30 ГК РФ. Договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) (ст.539 ГК РФ).

Правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и т.д., если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ).

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает только арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (пп.4 ст.250 или ст.249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст.146 НК РФ) при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты учитываются им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ, так же как и расходы по уплате арендной платы.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету в общем порядке, естественно, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст.171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Вариант 2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

Используя данный вариант, и арендатору и арендодателю необходимо учитывать следующие моменты.

В тексте договора аренды стороны должны указать, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам, которые будут ему покрываться арендатором в составе арендных платежей.

Размер арендных платежей может определяться договором, как в виде фиксированного ежемесячного платежа, так и расчетным путем, включающим арендную плату, как таковую, и фактическую стоимость коммунальных услуг за определенный период.

Очевидно, что в первом случае арендодатель должен произвести предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи, учитывая в том числе и сезонные колебания. Во втором случае - определить порядок (механизм) расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором.

Расчеты могут осуществляться:

- на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

- пропорционально занимаемым арендатором площадям;

- пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях;

- иным способом.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль:

- либо на основании пп.1 п.1 ст.265 НК РФ, как расходы на содержание переданного по договору аренды имущества, когда указанные расходы являются для организации внереализационными;

- либо на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ, когда указанные расходы связаны с производством и реализацией (аренда - обычный вид деятельности).

Как и в первом варианте, арендодатель получает арендную плату, которая будет являться для него доходом.

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, предъявляется к вычету на основании пп.1 п.2 ст.171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС принимается к вычету в порядке, предусмотренном ст.ст.171 и 172 НК РФ.

Вариант 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Этот вариант является наиболее распространенным и, наверное, самым непростым. Начнем с того, что в Информационном письме Президиума ВАС N 66, о котором мы уже упоминали, указано, что заключение между арендатором и арендодателем соглашения, устанавливающего порядок участия арендатора в расходах на потребление электроэнергии, не может квалифицироваться как договор энергоснабжения. Тем самым Президиум ВАС определенно установил - арендатор не является в данном случае субабонентом, а арендодатель - энергоснабжающей организацией. Соответственно заключение такого договора, возможно, и не противоречит ГК РФ.

При таком варианте расчетов в договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор возмещает ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета). Арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего, в свою очередь, выставляет счет арендатору.

Расчет фактического потребления арендатором коммунальных услуг арендодатель производит одним из способов, которые были рассмотрены ранее.

Арендодатель при таких договорных взаимоотношениях с арендатором не сможет учесть расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для целей налогообложения прибыли, поскольку согласно договору, это расходы арендатора, и у арендодателя они никак не связаны с его производственной деятельностью. То есть они не могут быть обоснованы и оправданы.

Соответственно полученная арендодателем от арендатора возмещаемая сумма по коммунальным расходам также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку не влечет получения экономической выгоды арендодателем.

Арендатор, в свою очередь возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли. На это указано в п.8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, а также в отдельных письмах налоговых органов, например Письмах УМНС по г. Москве от 23.08.2002 N 26-12/39149, от 22.07.2003 N 26-12/40946.

Естественно, что расходы у арендатора должны быть не только оправданными и обоснованными, но и документально подтвержденными. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть порядок составления и представления арендодателем документов, на основании которых производится их оплата арендатором. При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов, желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться копии счетов (иных первичных документов) поставщиков коммунальных услуг, согласованные с арендодателем расчеты, счета, выставленные арендодателем уже от своего имени, а также документы арендатора, подтверждающие оплату (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Похожая ситуация складывается и при расчетах по НДС.

Арендодатель, получив от поставщиков коммунальных услуг счета-фактуры, при соблюдении всех прочих условий к вычету может принять только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности.

Одновременно и полученная от арендатора сумма возмещения на оплату коммунальных услуг не будет являться объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг.

Поэтому в данной ситуации движение счетов-фактур должно быть следующим. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени, с обязательным приложением копий счетов-фактур поставщиков. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

Вариант 4. Арендатор выступает в качестве субабонента по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя).

Указанный вариант в общем схож с первым, поскольку требует урегулировать взаимоотношения не только между арендатором и арендодателем, но и с ресурсо- и энергоснабжающими организациями.

В соответствии со ст.539 Гражданского кодекса РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация, в частности, обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Статья 545 ГК РФ определяет, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Таким образом, организация-абонент фактически реализует электроэнергию субабоненту. Такой же порядок применим, как уже упоминалось, и к договорам снабжения через присоединенную сеть газом, нефтью, водой и другими аналогичными товарами, - это определено ст.548 ГК РФ.

Такое согласие энергоснабжающей организации может быть выражено в любой форме:

- путем выдачи письменного разрешения в одностороннем порядке энергоснабжающей организацией;

- путем указания на такое разрешение в двустороннем договоре между энергоснабжающей организацией и абонентом;

- путем разрешительной надписи (согласования) в договоре между абонентом и субабонентом;

- иным способом, подтверждающим такое согласие.

Наряду с ГК РФ вопросы снабжения и обеспечения газом, теплом, водой и канализацией регулируются специальными ведомственными актами.

Однако при каких условиях необходимо вносить изменения в договоры и получать соответствующее разрешение?

Гражданское законодательство и иные законодательные акты позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, это необходимо, если потребитель связан линиями передачи энергии непосредственно с абонентом, то есть имеет присоединенную сеть.

Во-вторых, это необходимо, если по договору аренды передаются, например, отдельно стоящие здания, сооружения или комплекс зданий (сооружений).

В-третьих, если имеются технические условия позволяющие разделить границы балансовой принадлежности присоединенных сетей.

В-четвертых, если обеспечен четкий учет потребления энергии.

В-пятых, если имеется разрешение госэнергонадзора на эксплуатацию присоединенных сетей и т.д.

Еще раз повторим, что договор аренды помещений не может и не будет рассматриваться как договор энергоснабжения со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В заключение коротко остановимся на отдельных ведомственных актах организаций, осуществляющих поставку коммунальных услуг, обеспечивающих энергоснабжение, позволяющих правильно составить договоры и построить взаимоотношения с этими организациями.

Газоснабжение представляет собой деятельность по обеспечению потребителей газом. Порядок расчетов по коммунальным платежам за газ установлен Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Он предусматривает, что и абонент, и субабонент должны приобретать газ только у газоснабжающей организации.

Электрическую и тепловую энергию субабонент должен покупать у абонента на основании заключенного между ними договора. Данный порядок установлен Приказом Минэнерго СССР от 06.12.1981 N 310 "Об утверждении Правил пользования электрической и тепловой энергией".

В договоре на электроснабжение или в приложении к договору между абонентом и энергоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к сети абонента субабонентах (наименование, мощность, электропотребление, расчетные электросчетчики, тарифы и др.).

Присоединение к сетям энергоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов для учета расчетов за электроэнергию, запрещается.

Расчеты за отпущенную электроэнергию производятся по платежным документам, выписываемым энергоснабжающей организацией для абонентов. Если у абонента есть субабоненты, выписывается один платежный документ за всю электроэнергию, израсходованную и абонентом, и его субабонентами.

В договоре на пользование тепловой энергией или приложении к договору между абонентом и теплоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к тепловой сети абонента субабонентах. Они включают в себя: наименования субабонентов, максимальную часовую нагрузку, теплопотребление, количество возвращаемого конденсата (в тоннах и процентах) с разбивкой по месяцам, тарифы и др.

Абонент может присоединять к своим сетям других субабонентов и заключать с ними договоры на снабжение тепловой энергией только с разрешения теплоснабжающей организации. Подключение к тепловым сетям теплоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов учета для расчета за тепловую энергию, запрещается.

В Письме Госстроя России от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "О разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации" определено, что получение питьевой воды из водопроводных сетей и (или) сброс сточных вод в канализационные сети осуществляется субабонентом по договору с абонентом.

Абонент может передавать (принимать) субабоненту (от субабонента) воду (сточные воды), принятую им от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Учет объемов питьевой воды, использованной субабонентами, а также принимаемых от них объемов сточных вод производит абонент.

Расчеты за отпуск субабонентам воды и прием от них сточных вод и загрязняющих веществ производятся по договорам, заключенным между субабонентами и абонентом, если иной порядок расчетов не установлен органами местного самоуправления. По соглашению абонента и субабонента с организацией водопроводно-канализационного хозяйства такие расчеты субабонент может производить непосредственно с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

Но необходимо отметить, что в соответствии с П. 12. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. No 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02. 2001 г. No 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

3. Условие о сроке. Абзацем 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ установлена презумпция действия договора до предусмотренного им момента исполнения обязательств. Согласно приведенной норме договор, в котором отсутствует условие о прекращении обязательств в связи с истечением срока договора, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Абз. 1 п. 3 ст. 425 ГК РФ закрепляет возможность указания в договоре, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств по договору.

При необходимости норму о сроке действия договора необходимо правильно отразить в его тексте, чтобы она влекла прекращение договора. В частности, сторонам следует указывать, что договор действует до определенной даты, после наступления которой права и обязанности по нему прекращаются. В случае отсутствия последней фразы обязательства будут юридически действовать и после наступления определенной в договоре даты.

Необходимо, кроме того, учитывать, что, устанавливая временные рамки действия договора, стороны берут на себя и риски, связанные с неисполнением обязательств. После истечения срока действия договора они уже не смогут потребовать от неисправного контрагента реального исполнения его части договора.

В соответствии с Информационным Письмом от 11.01.2002 г. N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, следовательно, подлежит гос.регистрации (при этом, с юридических лиц взимается госпошлина в размере 7. 500 р., с индивидуальных предпринимателей – 500 р.)

Таким образом, при анализе данного положения в тексте договора, юрист должен задуматься: нужна ли ему государственная регистрация или нет? Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Вариант 1. Государственная регистрация нужна. Смело указывает в тексте договора срок аренды имущества – 1 год (или же 12 месяцев, как угодно), а в заключительных положениях – договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации регламентируются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998 г. Регистрации договора аренды должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о государственной регистрации). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Но при отсутствии обязательной государственной регистрации (срок аренды превышает 12 месяцев) договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02. 2001 г. No 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п.10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Вариант 2 . Государственная регистрация не нужна. Смело пишете срок менее 12 месяцев на 3-5 дней.

 

1. Изменение и расторжение договора.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и, в случае достижения согласия, сторон оформляются дополнительным соглашением. При недостижении согласия Договор действует на прежних условиях.
        При составлении договоров аренды возникает вполне закономерный вопрос: требуется ли вообще указывать в данном документе обстоятельства непреодолимой силы и, если требуется, то в каком объеме? К обстоятельствам непреодолимой силы относятся обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств по сделке одной из сторон, не зависящие от ее волеизъявления и контроля, а также, по принятии всех разумных мер по их предотвращению, непреодолимые. Конкретное определение обстоятельств форс-мажор дает статья 79 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров (заключена в Вене 11 апреля 1980 г.)
        Необходимость прямого указания в тексте договора обстоятельств непреодолимой силы вызвана тем, что форс-мажор (при его надлежащем документальном оформлении и подтверждении) освобождает сторону от несения ответственности за частичное, либо полное неисполнение своих обязательств по сделке, а точнее продлевает сроки исполнения обязательств. Обязательного и законченного перечня обстоятельств форс-мажор ни отечественная, ни международная законодательные базы не содержат. Данные оговорки вырабатываются непосредственно самими сторонами сделки, которые учитывают конкретную ситуацию и необходимость в данных оговорках. Единственное, что нежелательно и даже опасно при составлении данного пункта контракта, это неопределенность. Нередко стороны ограничиваются такой фразой: "Стороны не несут ответственности за невыполнение (ненадлежащее выполнение обязательств), если исполнению препятствовали обстоятельства непреодолимой силы",- и на этом ставят точку. При отсутствии конкретного перечня тех обстоятельств, которые стороны считают непреодолимыми, и при нарушении одной из сторон условий сделки неизбежно возникнут разногласия по поводу: является ли данное препятствие форс-мажором или нет. Юридическая практика показывает, что целесообразно указывать следующие обстоятельства: землетрясения, наводнения, пожары, аварии на транспорте, мятежи, гражданские беспорядки, забастовки персонала, война и военные действия, публикация нормативных актов запрещающего характера. Данный перечень может быть, как расширен, так и сокращен. Одной из практических задач форс-мажора является предоставление продления сроков выполнения обязательств по контракту, т.е. после прекращения обстоятельств непреодолимой силы сторона, не выполнившая по этим причинам своих обязательств, должна их совершить. Необходимо оговорить также в отношении обстоятельств форс-мажор порядок уведомления о возникновении данных препятствий и их подтверждение. Уведомление должно быть произведено любым из доступных для противоположной стороны способом связи с обязательным подтверждением о его получении (телефакс, телеграф, электронная почта и др.). Обычно в данной ситуации в тексте договора оговаривается, что уведомление должно быть направлено незамедлительно по наступлению подобных обстоятельств (под "незамедлительно" может пониматься срок от одних до десяти суток в зависимости от обстоятельств). Подтвердить наличие обстоятельств непреодолимой силы, которые препятствуют выполнению условий контракта может Торгово-промышленная палата города (округа, области, региона и др.), органы исполнительной власти, либо другие компетентные органы, указанные сторонами в данном пункте договора.

 

5. Условие о неустойке

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Таким образом, неустойка носит зачетный характер. При этом договором может быть предусмотрена возможность взыскания убытков в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), к чему, на мой взгляд, должны стремиться стороны в подтверждение своей готовности к продолжительному и добросовестному сотрудничеству.

В тексте договора целесообразно указать на следующее: арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки при своевременном предоставлении счетов Арендодателем. Общий размер начисленной пени не может превышать 100% размера месячной арендной платы. За просрочку передачи Арендатору помещения по вине Арендодателя Арендодатель уплачивает пени в размере 0,1% годовой арендной платы за каждый день просрочки.

 

6. Ответственность по договору

При решении вопроса об установлении ответственности сторон по договору необходимо иметь в виду следующее.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Таким образом, в качестве общего правила установлена безвиновная ответственность предпринимателя за неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств. Между тем данное правило является диспозитивным, и стороны вправе установить в договоре вину лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, в качестве обязательного условия его ответственности.

Нередки случаи установления сторонами в договоре одновременной уплаты неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами в качестве санкции за неисполнение денежного обязательства. При этом судебные инстанции, как правило, исходят из неправомерности применения за одно нарушение двух форм гражданско-правовой ответственности (процентов и неустойки), т.к. это противоречит принципам гражданского права.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда No 14 от 08.10.1998 г. «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в ред. ППВС РФ No 34 Пленума ВАС РФ No 15 от 04.12.2000 г.) при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.

Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.

 

7. Претензионный (досудебный) порядок урегулирования споров

Включение в договор условия о необходимости проведения сторонами соответствующих переговоров в случае возникновения между ними разногласий (правило о претензионном (досудебном) порядке урегулирования спора) обязательно.

Согласно ст. 148 АПК РФ, ст. 222 ГПК РФ арбитражный суд (суд общей юрисдикции) в случае несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора оставляет исковое заявление без рассмотрения. В свою очередь, соблюдение истцом данного порядка должно быть подтверждено путем представления в суд соответствующих документов (претензий, документов, подтверждающих их вручение контрагенту, и др.), свидетельствующих о принятии стороной всех возможных мер по урегулированию спора, что, несомненно, является препятствием к оперативному разрешению возникших разногласий.

 

8. Количество экземпляров договора

Целесообразность заключения договора в нескольких экземплярах (как правило, по одному экземпляру для каждой из сторон) с указанием на это в тексте самого договора. Выполнение данного требования необходимо в целях исключения:

1) возможной утраты, подмены договора;

2) одностороннего дополнения текста договора новыми положениями (исключения из текста договора отдельных положений).

Кроме того, во избежание подмены отдельных страниц договора сторонам необходимо подписывать каждую его страницу.

9. Подписание договора

При заключении (подписании) договора необходимо удостовериться, что договор визирует уполномоченное на то лицо.

Так, если в тексте договора указано, что лицо, подписывающее его, действует на основании устава, доверенности, иного документа, подтверждающего полномочия на подписание договора, это предполагает, что контрагент ознакомился с содержанием указанного документа, знал или должен был знать о неправомерности подписания сделки данным лицом. При этом договор, подписанный неуполномоченным лицом, в силу ст. 174 ГК РФ может быть признан судом недействительным.

Во избежание подобной ситуации рекомендуется перед подписанием договора внимательно изучить соответствующую документацию (устав, доверенность, документ, удостоверяющий личность лица, подписывающего договор, и др.).

Помимо этого в случае осуществления контрагентом деятельности, требующей в соответствии с действующим законодательством наличия лицензии, уместно проверить ее наличие, а также подлинность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Из этого правила вытекает, что в случае признания договора незаключенным, в силу он не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. Из этого можно сделать три вывода: во-первых, стороны не вправе требовать исполнения по договору, признанному незаключенным; во-вторых, стороны не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор; в-третьих, стороны вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

 

10.Подпись главного бухгалтера и юриста

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Между тем согласно абз. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и должны предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Такое дополнительное требование и последствия его несоблюдения установлены п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", согласно которому без подписи главного бухгалтера денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению. При этом под финансовыми обязательствами понимаются любые возмездные обязательства, в силу которых в качестве встречного предоставления должны быть уплачены денежные средства (финансы). Таким образом, любой возмездный договор должен быть подписан главным бухгалтером договаривающейся стороны.

Юрист должен ставить свою визу на всех экземплярах договора.

Договор целесообразно прошивать, пронумеровывать страницы, подписывать на каждой странице в колонтитулах, на последнем листе проставлять оттиски печатей.

 

В заключение предлагаю вашему вниманию два варианта договора аренды, составленных с учетом всех вышеуказанных положений.

 

ВАРИАНТ 1.

Договор аренды

нежилого помещения No ДА/001/2005

 

 

Краснодарский край,

г.Сочи,

Центральный район,

ул.Гагарина, 66

«01» января 2005 года

 

Общество с ограниченной ответственностью «Пальма», зарегистрированное 01.01.2001 года МУ «Регистрационная палата города Сочи», рег. No 666, по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, д. 8, в лице директора Иванова Ивана Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Кокос», зарегистрированное 01.01.2002 года МУ «Регистрационная палата города Сочи», рег. No 777, по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, д. 12, в лице директора Сидорова Павла Павловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. Предмет договора.

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение No 30 в цокольном этаже лит. А1, именуемое далее "Помещение", расположенное по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Лазаревский район, пос. Лазаревское, ул. Партизанская, д. 22, для использования под офис ООО «Кокос».

1.2. Общая площадь сдаваемого в аренду Помещения составляет 66 (Шестьдесят шесть) кв.м.

1.3. Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о собственности No 123456 серия АА 23 от 01.01.2003 г.). При смене формы собственности (или собственника) на арендуемое помещение условия договора изменению не подлежат до окончания срок аренды.

 

2. Цена договора и порядок расчетов.

2.1. Арендная плата устанавливается в условных единицах (одна условная единица равна одному доллару США), выплачивается ежемесячно, не позднее 15 числа, каждого месяца.

2.2. Размер арендной платы за один квадратный метр помещения составляет 35 (Тридцать пять) условных единиц.

2.3. Арендная плата выплачивается в рублях по курсу доллара США, устанавливаемому Центральным Банком Российской Федерации на день каждого платежа.

2.4. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг. Электроэнергия оплачивается дополнительно согласно показаниям счетчика, установленного в арендуемом помещении, по действующим ценам энергоснабжающей организации, что подтверждается счетами энергоснабжающей организации.

2.5. Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента подписания акта сдачи- приемки помещения.

2.6. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию Арендодателя в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого Помещения (повышение ставок арендной платы Администрацией г.Сочи, изменение ставки земельного налога и пр.)

2.7. Об увеличении размера арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 1 (один) месяц, при этом измененный размер арендной платы вступает в действие с даты изменения ставок (тарифов) на услуги, перечисленные в п.2.3 настоящего договора.

 

3. Права и Обязанности Сторон.

 

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать внесения арендной платы, соблюдения условий настоящего договора.

3.1.2. Требовать досрочного расторжения настоящего договора, с возмещением причиненных Арендодателю убытков, и выселения Арендатора из передаваемого в аренду Помещения, после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в следующих случаях:

3.1.2.1. При использовании Помещения без согласия Арендодателя (полностью или частично) в целях, не соответствующих настоящему Договору;

3.1.2.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Помещения;

3.1.2.3.Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

3.1.3. Осматривать помещение на предмет его целевого использования и условий эксплуатации, не создавая своими действиями Арендатору неудобств или препятствий для нормальной работы Арендатора и его клиентов.

 

3.2. Арендодатель обязан:

3.2.1. Передать Арендатору Помещение по акту приемки-сдачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

3.2.2. Производить капитальный ремонт Помещения.

3.2.3. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договорам мощностей.

3.2.4. Принимать в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, все необходимые меры к их устранению за свой счет и в разумные сроки, не прерывающие осуществления им предусмотренной настоящим договором деятельности в арендуемом Помещении.

3.2.5. Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.

 

3.3. Арендатор имеет право:

3.3.1. Требовать предоставления Помещения и возмещения убытков, причиненных ему несвоевременностью предоставления Помещения.

3.3.2. Самостоятельно исправить причины и последствия аварийной ситуации, произошедших не по вине Арендатора, уведомив об этом Арендодателя, и удержать из арендной платы сумму расходов на их устранение согласно Акту.

3.3.3.При обнаружении в арендуемом имуществе недостатков, требующих капитального ремонта:

• требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения настоящего договора;
• удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом Арендатора.

3.3.4. Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения настоящего договора при появлении своевременно не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.

 

3.4. Арендатор обязан:

3.4.1. Использовать переданное ему Помещение в соответствии с условиями настоящего договора и назначением Помещения.

3.4.2. Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

3.4.3. Содержать Помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

3.4.4.При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно составить Акт и сообщить об этом Арендодателю в 3-х дневный срок для их устранения за счет Арендодателя либо возмещения расходов на их устранение. В случае несвоевременного устранения причин и последствий аварийной ситуации (3-х дневный срок), либо в случае возникновения имущественного ущерба Арендатору как следствия аварийной ситуации, Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в размере фактически понесенного ущерба.

 

4. Изменение и расторжение договора.

4.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и, в случае достижения согласия, сторон оформляются дополнительным соглашением. При недостижении согласия Договор действует на прежних условиях.

4.2. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств по договору, если невозможность их выполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия или военные действия, при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по договору, принятие государственными органами законодательных актов, препятствующих выполнению условий настоящего договора. В этом случае выполнение обязательств по договору откладывается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.3. Сторона, которая не может выполнить свои обязательства по договору, должна немедленно уведомить другую сторону в письменном виде о начале и окончании обстоятельств непреодолимой силы, но в любом случае не позднее 10 дней после их начала.

 

5. Ответственность Сторон и порядок разрешения споров.

5.1. Арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки при своевременном предоставлении счетов Арендодателем. Общий размер начисленной пени не может превышать 100% размера месячной арендной платы.

5.2. За просрочку передачи Арендатору помещения по вине Арендодателя Арендодатель уплачивает пени в размере 0,1% годовой арендной платы за каждый день просрочки.

5.3. Штрафные санкции оплачиваются в 10-дневный срок после их предъявления на основании счетов.

5.4. Уплата пени, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

5.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в пятидневный срок сообщить друг другу о произошедших изменениях.

5.6.За неисполнение условий настоящего договора Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

5.7. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между ними. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде, согласно установленному законодательством РФ порядку.

 

6. Срок действия договора.

6.1. Срок сдачи в аренду имущества, являющегося предметом настоящего договора, определяется с «01» января 2005 года по «20» декабря 2005 года.

6.2. В случае отсутствия претензий по соблюдению существенных условий настоящего договора Арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

6.3. Все изменения настоящего договора действительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.

6.4. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

6.5. После подписания договора все предыдущие переговоры и корреспонденция, связанные с ним, являются недействительными.

 

7. Адреса и реквизиты сторон.

Арендодатель	Арендатор
ООО «Пальма» 354000, Краснодарский край, г.Сочи, ИНН: ОГРН: Р/сч в ф-ле К/сч БИК:   Директор __________________________ И.П. Иванов	ООО «Кокос» 354000, Краснодарский край, г.Сочи, ИНН: ОГРН: Р/сч в ф-ле К/сч БИК:   Директор __________________________ П.П. Сидоров

 

 

АКТ

ПРИЕМА – ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

 

 

Краснодарский край,

г.Сочи,

Центральный район,

ул.Гагарина 66

«01» января 2005 года

 

Общество с ограниченной ответственностью «Пальма», зарегистрированное 01.01.2001 года МУ «Регистрационная палата города Сочи», рег. No 666, по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, д. 8, в лице директора Иванова Ивана Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, ПЕРЕДАЛ, а

Общество с ограниченной ответственностью «Кокос», зарегистрированное 01.01.2002 года МУ «Регистрационная палата города Сочи», рег. No 777, по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, д. 12, в лице директора Сидорова Павла Павловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», ПРИНЯЛ помещение согласно условиям Договора аренды нежилого помещения No ДА/001/2005 от 01.01.2005 г.

Указанное помещение передано в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию и использование, взаимных претензий Стороны не имеют.

 

 

 

 

ПЕРЕДАЛ: ПРИНЯЛ:

 

 

 

________________ И.П. Иванов ____________________ П.П. Сидоров

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВАРИАНТ 2.

 

 

Договор аренды

нежилого помещения No ДА/001/2005

 

 

Краснодарский край,

г.Сочи,

Центральный район,

ул.Гагарина 66

«01» января 2005 года

 

Общество с ограниченной ответственностью «Кокос», зарегистрированное 01.01.2002 года МУ «Регистрационная палата города Сочи», рег. No 777, по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, д. 12, в лице директора Сидорова Павла Павловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Пальма», зарегистрированное 01.01.2001 года МУ «Регистрационная палата города Сочи», рег. No 666, по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, д. 8, в лице директора Иванова Ивана Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. Предмет договора.

1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять в аренду и выплачивать арендную плату за объект нежилого фонда - нежилое помещение No 30 в цокольном этаже лит. А1, именуемое далее "Помещение", расположенное по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Лазаревский район, пос. Лазаревское, ул. Партизанская, д. 22.
2. Общая площадь сдаваемого в аренду Помещения составляет 66 (Шестьдесят шесть) кв.м.