Независимый юрист Пантюшов Олег Викторович,
консультации, ведение дел в суде – (095)265-48-85.
cтраничка www.jurisprudential.narod.ru

 

 

 

Земельный кодекс РФ предусматривает право граждан на приватизацию земельных участков. Причем по действующему законодательству РФ реализация данного права не ограничено каким-либо сроком. Это установлено в п.3 ст.3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Таким образом, в отличие от приватизации квартир приватизация гражданами земельных участков не заканчивается 31.12.2006г.

Приватизация, как известно, это бесплатная передача в собственность, в данном случае, граждан государственного (муниципального) имущества, в нашем случае земли. На практике возникают некоторые проблемы в реализации данного права на приобретение в собственность земельных участков по основаниям приватизации.

Обращает внимание следующий факт – хотя приватизация – бесплатное приобретение права собственности, но граждане вынуждены нести достаточно ощутимые расходы, для реализации данного права.

Необходимо изготовить кадастровый план земельного участка, а это уже далеко не бесплатно и делается за счет будущих собственников. Кадастровый план нужен для постановки земельного участка на кадастровый учет. Изготовление кадастрового плана – после проведения межевания земельного участка, порядок проведения межевания установлен в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 08 апреля 1996 года (далее по тексту Инструкция).

Инструкция является нормативно-правовым актом, где дается в частности, определение межевания: «1.1. Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади». Земельный кодекс относит межевание к землеустроительным работам – территориальное землеустройство – ст.68 ЗК РФ.

Межевание вправе проводить коммерческие юридические лица при наличии лицензии. Это указано в Инструкции: «1.4. Межевание земель выполняют проектно - изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ». Ст.17 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» указывает, что геодезическая и картографическая деятельность подлежит лицензированию. Межевание происходит путем геодезической съемки земельного участка и изготовления картографического плана местности.

Межевание – процедура достаточно сложная и дорогостоящая – в Московской области в среднем цены в 2005г. составляют 12-15 тысяч рублей за изготовление кадастрового плана.

Цена – это не главная проблема. Для изготовления кадастрового плана необходимо получить письменное согласие смежных пользователей (собственников) – соседей по участку – с существующими границами земельного участка. Необходимо подписать АКТ УСТАНОВЛЕНИЯ И СОГЛАСОВАНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, форма данного акта утверждена Инструкцией. Без получения подписей соседей – кадастровый план не будет составлен, т.к. вопрос по границам придется решать в судебном порядке, ибо предполагается, что имеется спор о границах земельного участка. Понятно, что это осложнит, затянет процесс межевания и повлечет дополнительные судебные расходы. Земельные споры по границам в суде имеют достаточно длительный характер.

    По времени изготовление кадастрового плана занимает около двух месяцев – после этого кадастровый план предоставляется в местный Земельный комитет – сейчас данный орган носит название Управление Федерального агенства кадастра объектов недвижимости по соответствующему субъекту (Роснедвижимость) на утверждение. Это служит основанием утверждения главой местной администрации землеотводного плана, чем подтверждается законность занимаемого в установленных границах земельного участка.

    Данные документы – основа для получения правоустанавливающих документов на земельный участок. Земля предоставляется в собственность Постановлением главы местной администрации, но для возникновения права собственности необходимо произвести государственную регистрацию права собственности. Само по себе Постановление – это лишь основание для возникновения права собственности. Согласно ст.2 закона «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Для граждан госпошлина за регистрацию права собственности составляет 500 рублей. Регистрация должна быть сделана регистрирующим органом в течение одного месяца со дня подачи документов.

    Как было указано, для собственно приватизации нужно отдельно обращаться с соответствующим заявлением к главе местной администрации, в чьем ведении находится приватизируемый земельный участок.

    Здесь также могут возникнуть проблемы. На практике часто необоснованно отказывают в реализации права на приватизацию земли, предлагая заключить длительный договор аренды или выкупить землю по нормативной стоимости. В данной ситуации следует обжаловать незаконные действия государственного органа, органа местного самоуправления, должностного лица в судебном порядке в соответствии с правилами гл.25 ГПК РФ в течение трех месяцев, когда стало известно о нарушении прав и свобод гражданина.

Госорган, орган местного самоуправления или должностное лицо, чьи действия (бездействие) обжалуются, обязан в судебном процессе доказать законность своих действий. Согласно ст.258 ГПК РФ, суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего должностного лица устранить допущенное нарушение прав и свобод граждан или препятствие к осуществлению прав и свобод.

Нужно добавить еще важную деталь. Часто один земельный участок находится во владении и пользовании нескольких собственников строения, расположенного на данном земельном участке. И если имеет место спор по границам и встает вопрос об определении границ данного земельного участка между долевыми собственниками жилого дома, то целесообразно предъявлять заинтересованными лицами в суд иск о разделе земельного участка и признании права собственности на часть земли, согласно доле в праве собственности на домовладение.

Эта возможность вытекает из ст.59 ЗК РФ: «1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это сокращает время, но требуется оплатить госпошлину, как за имущественное требование.

Госпошлина платится, исходя из нормативной стоимости земельного участка. Нормативную стоимость можно узнать в местном земельном комитете (управлении Роснедвижимости) самостоятельно или по запросу суда, т.к. если нет правоустанавливающих документов на земельный участок, то цену узнать практически не представляется возможным. В Московской области в среднем нормативная стоимость земли колеблется около 100 рублей за кв.м.

Порядок расчета и уплаты госпошлины установлен в главе НК РФ «Государственная пошлина».